江 苏 省 如 东 经 济 开 发 区 管 理 委 员 会 文 件
东管〔2008〕2号
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开发区规划建设管理暂行办法
各局室、总公司：
现将如东经济开发区管委会拟定的《如东经济开发区规划建设管理办法（暂行）》印发，希你们认真贯彻执行。
附：《如东经济开发区规划建设管理办法（暂行）》
二〇〇八年一月八日
主题词： 开发区 规划建设 办法（暂行）
抄送：县规划局、建设局、城管局档
如东经济开发区办公室 2008年1月8日印发
共印50份
如东经济开发区规划建设管理办法（暂行）
为进一步加强开发区规划建设管理，有效实施城市区域规划，不断改善投资环境，努力提升城市经营理念，规范进区项目建设行为，实现高起点规划、高品位建设、高标准管理的总体目标，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城市规划管理技术规定》等法律、法规及县政府有关文件要求，结合开发区实际情况制定本暂行办法。
一、规划建设管理
（一）工业项目建设规划的一般要求
1、控制性指标
（1）、基地容积率：原则上≥1.0
（2）、基地绿地率：必须控制在12%—20%之间。
2、建筑层次
工业项目的建筑层次一般以低层和多层为主。鼓励进区企业走集约化用地、立体化发展之路，注意引导各项目主体在设计时采用多层或局部多层设计理念，节约土地资源，为企业后期发展腾出发展空间。
3、建筑间距
工业项目基地内部的建筑间距应满足消防安全间距。因不同的工业项目，其消防、安全间距有不同的要求，应符合日照、交通、抗震、安全、城市防洪的要求，并综合考虑采光、通风、环保、给排水、视觉卫生、工程管线等方面的要求（以有关主管部门的批准文件或其他法律文书为准）；建筑间距布置（间距的水平布置、间距的垂直布置和建筑物的山墙间距）在符合总体要求的基础上，应根据功能分区、生产工艺、操作流程、施工检修的要求，合理确定通道宽度。
4、建筑退让
临路建筑须退让用地界不小于4米（县城道路以县建设局规定为准），其中退让围墙界不小于3米；沿河建筑须退让用地界不小于8米，其中退让围墙界不小于5米；沿黄山路、泰山路建筑退让用地界不小于10米；钟山路建筑退让用地界不小于8米；黄河路建筑退让用地界不小于15米；昆仑山路建筑退用地界不小于4米。
5、基地出入口、停车及交通组织
进区工业项目主要出入口宜设置在用地周边内较次级的干道两侧，用地单位不得将出入口直接设置接入黄山路和泰山路；出入口应采用正交布置；基地出入口位置距主干道交叉口不宜小于80米，距次干道交叉口不宜小于50米，距桥隧坡道起止线的距离不宜小于30米；建筑物沿街长度超过150米或总长超过220米，应设置净高、净宽不小于4米的消防通道；用地单位内部的停车场地、回车场及交通组织，必须在总平图中予以布置。
6、区内的综合管线
基地内的各类管线必须与基地外市政综合管线相衔接。其中污水必须接入区域污水管网，雨排水应接入区域雨排水管网或直接接入附近河流。
7、基地标高控制
基地标高必须与相邻基地标高、城市道路标高相协调，要正确处理好相邻基地之间的地面标高关系，不得妨碍相邻各方的排水。厂区场地、建筑物标高应严格执行相关规范，建议建筑物±0.00标高与周边主、次干道脊标高一致或略低于周边主次干道脊标高为宜。
8、建筑环境管理
（1）、基地范围内办公用房及其他非生产性用房的建设面积之和原则上不得超过总建筑面积的10%。
（2）、建筑造型、风格、立面、色彩的要求
建筑造型应采用现代建筑风格，立面简约，色彩明快，能充分体现现代工业特征，建筑外墙一律以浅淡色调的外墙涂料装饰。
（3）、基地环境布置
基地内应合理布置绿化、雕塑、喷泉、建筑小品等小型人文及绿化景观、停车用场地等。
（4）、围墙退界要求
临路和临河围墙退用地界1米，其余与其他单位相邻处围墙可压红线设计、砌筑。
（5）、建筑布置要求
临路镂空围墙内侧（特别是黄山路、泰山路两侧），不得布置、搭建厕所、自行车棚、散货堆场、配电房、储罐等建构筑物和设施，确须布置，必须在项目用地里侧内适当位置布置，同时在总平图上逐一反映，报经县建设局批准或按规定的报批程序办理临时建设工程许可证后方可实施建设，并对上述设施进行必要的隐蔽和美化；临路项目用地内的建筑物和构造物，应注重正立面和沿路立面的美化设计，不得建设有碍视觉景观的建筑立面。有条件的进区企业要对办公综合楼和代表企业形象的标志性建筑进行高标准亮化、美化设计和形象创造。对经批准的总平布置和建筑设计方案，任何单位和个人不得随意更改。
9、工业项目建设规划的编制，以规划建设管理部门出具的该项目书面规划建设意见为准，未明确处参照国家、省相关规定执行。
（二）工业项目规划建设的其他要求
1、工业项目由于行业、特殊工艺要求容积率低于1.0的，由开发区会同项目评审办公室、国土、规划建设等部门共同研究，报县政府分管领导确定。
2、工业项目规划建设方案报审，项目业主必须高度重视，报审方案必须邀请有相关设计资质的设计单位编制，无设计资质人员和无出图章的设计成果一律不予收审。
3、工业项目规划建设方案报审，必须包括总平面布置，单体建筑及各空间功能标注，立面设计和基地建设控制效果图等资料。
4、工业用地范围内不得设计、建设含居住功能的办公楼、综合楼、研发楼，也不得在工程通过竣工验收后变更原设计和建设功能。
进区工业项目办公楼（综合楼，研发楼）等单体建筑设计采取“阴阳”图纸报建，骗取批准或凡擅自改变原设计和建设功能的，将依法追究项目业主责任外，同时还将追究招商引资部门、施工单位、监理单位的责任。
设计单位应认真执行和引导进区企业履行规划建设要求。设计单位为进区工业项目办公楼等设计“阴阳”施工图纸或采取不正当设计手段的，将列入最不受欢迎设计单位名单通告全区企业，函告相应设计单位，其设计将不再收审。
5、工业项目实施主体在编制规划建设方案时，不得设计和建筑烟囱和水塔，高于地面的蓄水池、消防池等设施，确须建设必须经严格论证和特殊程序审批后方可实施。
6、进区企业基地出入口传达室、厂名标志性建筑设计必须简洁、大方、美观，并要求对传达室、厂名标志性建筑编制建设方案，制作效果图，报经批准后实施。传达室单体建筑一般不得超过两个自然间，最大建筑面积也不得超过50平方米，并不得建设二层建筑。传达室、厂名标志性建筑不得突破、超出退界后的围墙线。传达室、厂名标志性建筑与主次干道之间的绿化用地不得改变绿化用途，固化为水泥场地、停车场。进区企业基地出入口大门一律采用地轨伸缩移动门。
7、临路围墙砌筑一律采用镂空围墙，其他位置亦可砌筑实心围墙。新区镂空围墙一律选用塑钢材料，下部实心墙顶部黄海高程为3.2米，围墙顶部高度一般为5.0米。南区镂空围墙可沿用金属材料，建筑样式参照友谊西路两侧样式实施。
8、进区工业项目规划建设方案审批后，其土建工程报建顺序依次为工业厂房、工业仓储、办公楼及其他附属设施。生产性建筑在没有具备标准形象进度前，办公楼及其他生活设施报建手续将不予收审办理。
9、工业项目道路出入口、污水出水口接口必须报经开发区规划建设局审批后方可开工建设，不得擅自实施。
各进区企业在项目建设工程中，必须十分爱护道路、路灯、绿化及雨污水总管各种地埋管线等市政设施，精心组织施工，以确保各种地埋管线畅通、完整无损，基地外景观良好。各种机械（特别是带齿或履带的重型机械）进退场不得损坏道路路面、道路侧石、路灯、绿化等市政设施和景观。进区企业主次出入口施工必须在准确确定地埋管线位置的基础上，改机械施工为人力施工或采取其他有效措施组织施工。
进区企业主次出入口与路灯或各类管井位置发生冲突时，应采取出入口避让措施，如由于特殊情况要移动路灯或管井的，必须报经开发区规划建设主管部门批准后方可实施。
各进区企业在项目建设前，应主动向开发区规划建设部门了解项目基地周边地下基础设施情况，如管线、管井位置、水准点位置及高程，以便正确组织施工。
各进区企业在组织出入口施工时，必须预留涵管或采取其他工程措施以保证路侧明沟排水畅通。
各进区企业在项目建设工程中，要管好施工队伍，杜绝野蛮施工行为；对各种市政设施本着“谁破坏、谁恢复”的原则，损坏市政设施的恢复责任单位为进区企业，恢复费用由进区企业或施工单位承担。
（三）、工业项目审批管理
1、进区工业项目规划建设方案审批，依照法律规定由县政府相关职能部门实施。开发区管委会规划建设局负责规划建设方案的初审和报批环节相关协调服务工作。
2、进区工业项目初审内容包括：
（1）基地内厂房、办公、传达室等建构筑物的建设方案。
（2）连结基地内外道路、地下雨污水管道接口等规划建设方案。
（3）连结基地内外强弱电布设及杆线架设方案。
（4）连接基地内外蒸汽供热管网线路的架设方案。
3、进区企事业单位道口设置，雨污水出水口对接、强弱电杆线架设，管道铺设和地下涵管施工由规划建设局初审，提出初审意见，报管委会分管领导审批后，将审批结果内部传递社会事业局、现场交接后，社会事业局收取保证金，负责现场管理，督促施工单位恢复原貌。
4、开发区内部建立进区项目“一支笔”审批制度。
进区工业项目规划建设方案初审由规划建设局组织会商，编制初审意见，管委会分管领导签署意见并报管委会主要领导审批后，依据法定程序由规划建设局领导、管委会分管领导分别签署意见盖章后，由建设业主报县政府相关职能部门批准。
（四）其他进区项目审批管理
1、开发区范围内房地产开发项目规划建设方案的初审，参照本暂行方法工业项目审批程序和办法执行。
2、各进区综合管线及广电、电信、铁通、网通、移动等部门在开发区范围内投资兴办基础设施工程，应向开发区规划建设局书面申请，提交工程建设方案。
各进区综合管线及弱电工程建设方案，依据县城总体规划或者区域规划，由规划建设局提出承办意见，按区内审批制度报批。
项目建设单位在接到批准告知缴纳押金后，方可开发建设。社会事业局收取保证金，负责现场监管和督促恢复原貌。
3、各进区弱电施工一律地埋敷设。自来水等各综合管线及弱电跨越市政道路严禁掘路施工，一律采取顶拉管的方法埋设建设。
二、规划建设监督管理
1、注重培养全区工作人员人人关心城市建设，持续提升城市品位的理念，实现开发区经济、社会又好又快发展目标。
（1）规划建设局为区内规划建设监督管理部门。
（2）建立定期研究规划建设监督管理工作制度。规划建设局要定期召开工作例会，分析规划监管形势，明确监督工作方向和监督对象重点，并定期向管委会分管领导，直至主要领导报告工作。
（3）建立规划建设监督巡查联席制度。规划建设局采取定期巡查和随机巡查相结合的方法，将辖区巡查任务划片分组落实到工作人员和兼职巡查人员，实行包干负责。并定期将巡查情况通报给城管中队，以便采取相应的执法措施。
（4）建立健全规划建设监督网络。城市建成区和已建成工业集中区由规划建设局包干人负责具体监督工作；已规划尚未建成工业集中区和危房维修督查由社区管理局（街道）人员分片包干负责监督工作；正在建设的项目由各招商主体部门负责日常监管，严格督促企业按审批机关意见实施；各监管责任单位应认真实施监督，定期和不定期报告规划建设监督情况。
（5）建立监督考核制度。规划建设监督工作列入开发区年度目标考核，对在规划建设监督管理工作中，有突出贡献的部门和个人将给予表彰和奖励；对责任心不强，监督工作不力，造成不良影响的将给予批评和教育，对造成重大政治影响和经济损失的将追究监管部门和人员的责任。
2、规划建设局监督内容包括：
（1）规划建设总平的执行事项，重点是各项控制指标的执行情况。
（2）单体建筑建设功能的落实事项，重点是办公楼（综合楼、研发楼）建设是否有改变建设功能的情况；沿主要道路两侧的工业用房是否有改变建筑用途的情况。
（3）临路建筑物的建设效果事项，重点是建筑物与周边建筑的整体协调性。
（4）新区范围内居民擅自新建、改造、扩建、翻建住房和棚披搭建事项；南区道路沿线和影响整体景观的建设和搭建事项。
（5）其他应该监督的事项。
3、违法违章建筑一经发现，规划建设局会同招商引资单位、行政执法部门和其他监督责任部门立即进行查处。招商部门、行政执法部门和职能部门必须给予支持和配合，违法建筑事项查纠可采取多种行之有效的方法，必要时可采取政治、行政、经济、法律的综合治理措施，直至依据法律程序向县行政执法部门书面报告移交执法。
三、农民建房管理
1、新区范围内居民一律不得新建、改建、扩建、翻建居住用房、附属用房和其他用房。新区拆迁户统一安置在规划的居民点。南区主次 干道两侧在集体土地上的农民居住和其他用房建设，在服从整体规划的基础上，由掘港镇人民政府规划，国土管理部门在村集居点统一安置建设。
2、新区居民居住用房、附属用房和其他用房经联合鉴定，确属危房部分，在近期无拆迁计划安排不予拆迁的，在不增加建筑面积的情况下，经审批缴纳押金后，可进行原貌原结构适当维修。
3、新区居民危房鉴定工作由规划、城管、社区、居委会联合进行。
4、新区居民居住用房、附属用房和其他用房，联合鉴定确认为是危房的，可填写危房申请报告表，居委会、社会管理部门签署意见，经集体讨论后，报管委会批准实施。
危房修理户在被告知审批结果并缴纳一定数量的押金后，方可实施维修方案，危房维修押金由社区管理部门收取。
5、危房维修工作实施结束，经验收合格后，退回押金。超标准维修将适量扣除直至全部扣除押金；超标准维修造成违章的，将依法追究当事人的责任，直至拆除。
四、暂行办法解释
本暂行办法由如东经济开发区管委会规划建设局负责解释。
二〇〇八年一月八日